房地产开发工作流程及税、费概要

（、费标准参济南市行政审批服务中心各窗口办事指南）

房地产开发项目从意欲选址、初步测算论证、取得土地（招、拍、挂或协议转让国有出让用地）开始，到房屋规划、设计、建设、出租、出售、售后服务，涉及内部管理、对外综合协调等诸多工作细节。一般项目建设周期长、前期投入较大，直接成本、财务成本、建设标准及工程质量、客户服务、政策变化因素等细节决定项目开发的经济效益及社会效益。把握细节，至关重要。

开发企业自有项目立项意向至建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，须遵循国家政策、地方法规及开发程序原则。工作流程概括8个步骤：投资机会寻找---投资机会筛选---可行性研究---获取土地使用权---规划设计与方案报批---签署有关合作协议---施工建设与竣工验收---市场营销与物业管理。这8个步骤又可分成四个阶段：投资机会选择与决策分析---前期工作---建设阶段---租售与物业服务阶段。房地产开发的业务流程并不是一成不变的，在某些情况下，各阶段流程可交叉、同步进行。

济 南 市 工 程 建 设 管 理 流 程

⑴项目立项---发改委取得建设项目计划批准文件，按规定取得《房地产开发项目经营权证明》。

⑵项目选址---《项目选址意见书》（规划局）。

⑶向规划局申领《建设用地规划许可证》。

⑷获取土地使用权---《国有土地使用权证》。

⑸需要进行房屋拆迁的，向市国土资源局申领《建设拆迁临时用地许可证》，向市拆迁办申领《房屋拆迁许可证》。办理房屋拆迁冻结审批、房屋拆迁工程验收手续。

⑹向市规划局申领《建设工程设计规划要求通知书》；向市建委申办建设工程勘察、设计招标手续，建设工程方案评审手续；向规划局申领《建设工程设计方案规划审查意见通知书》。（分析、论证项目用地控制范围与特征、规划用途及成本/获益，提供调整意见）

⑺依工程情况，办理以下部门手续：

a、向市消防局申领《消防设计文件审查意见》；

b、向市城建基金办取得《建设工程收费回执单》（基础设施配套费、人防工程易地建设费）；

c、向市环保局申领《环境影响报告书（表）审查意见》；

d、向市园林局申领《建设工程绿化规划审批书》。

⑻向市规划局申领《建设工程规划许可证》。

⑼到市建委办理工程报建手续：取得《工程建设项目报建证》；办理施工图，

设计